Tri nova zakona koja od 2026. mijenjaju pravila igre za svaku novogradnju u Hrvatskoj

Ako planirate kupiti stan u izgradnji, graditi obiteljsku kuću ili investirati u novi projekt, 2026. godina donosi najveću zakonodavnu promjenu u hrvatskom graditeljstvu u posljednjih desetak godina. Hrvatski sabor je 15. prosinca 2025. usvojio tri nova zakona: Zakon o gradnji, Zakon o prostornom uređenju i Zakon o energetskoj učinkovitosti u zgradarstvu. Svi su objavljeni u Narodnim novinama broj 155/25 i stupili su na snagu 1. siječnja 2026. godine.

Brže građevinske dozvole, posebno za obiteljske kuće

Najvažnija promjena za većinu građana tiče se brzine izdavanja građevinskih dozvola. Prema novom zakonu, ishođenje građevinske dozvole ne bi trebalo trajati dulje od 30 dana, što je posebno značajno jer se upravo za obiteljske kuće izdaje oko 90 posto svih građevinskih dozvola u Hrvatskoj. Svi prostorni planovi od 1. siječnja 2026. izrađuju se digitalno u sustavu ePlanovi, prema jedinstvenom standardu, te su javno dostupni i povezani s eDozvolama, čime se cijeli postupak ubrzava i postaje transparentniji.

Zakon o gradnji uvodi i potpunu digitalizaciju postupaka kroz sustav eDozvola, uvođenje BIM modela u projektiranje, te obvezu izrade Plana održavanja zgrada, koja se po prvi put propisuje zakonom. Vraća se i institut urbane komasacije, ukinut 2014. godine, koji omogućuje udruživanje manjih građevinskih parcela u veće, gospodarski isplative cjeline, na inicijativu vlasnika koji predstavljaju najmanje 50 posto plus jedan udio zemljišta.

Što se mijenja za investitore koji čekaju urbanistički plan

Posebno važna novost za investitore tiče se zemljišta koje je proglašeno građevinskim, ali se na njemu dosad nije moglo graditi jer nije postojao urbanistički plan uređenja. Novi zakon omogućuje investitoru da od jedinice lokalne samouprave zatraži donošenje urbanističkog plana u roku od tri godine. Ako općina ili grad ne donese plan u tom roku, investitor se može obratiti nadležnom ministarstvu, koje tada izrađuje prometnu studiju i omogućuje izdavanje građevinske dozvole. Dodatno, ako je investitor financijski sposoban sam izgraditi potrebnu komunalnu infrastrukturu, vrijednost tog ulaganja mu se umanjuje od komunalnog doprinosa koji bi inače plaćao jedinici lokalne samouprave.

Energetska učinkovitost: od nZEB do ZEB standarda

Treći, i za buduće vlasnike novogradnje vjerojatno najopipljiviji zakon, jest Zakon o energetskoj učinkovitosti u zgradarstvu, kojim se po prvi put na jednom mjestu uređuju sve odredbe vezane uz energetska svojstva zgrada. Hrvatska njime u nacionalno zakonodavstvo prenosi europsku Direktivu o energetskim svojstvima zgrada, s rokom implementacije 29. svibnja 2026.

Praktična posljedica je prijelaz sa standarda nZEB, zgrade gotovo nulte energije, na noviji i stroži standard ZEB, zgrade nulte emisije. Prema usvojenom europskom planu, sve nove javne zgrade morat će ispunjavati ZEB standard već od 2028. godine, dok će od 2030. godine taj standard biti obvezan za sve nove zgrade u Hrvatskoj, bez iznimke. To znači da svatko tko danas planira novogradnju s dužim rokom izgradnje treba unaprijed računati na sve stroža energetska pravila, ne samo na ona koja vrijede u trenutku ishođenja dozvole.

Direktiva dodatno snažno promiče i ugradnju solarnih sustava: do kraja 2026. godine sve nove javne i nestambene zgrade veće od 250 četvornih metara morat će imati ugrađene solarne sustave, što će u praksi utjecati i na troškove i na projektiranje novih poslovnih i javnih objekata.

Zone priuštivog stanovanja kao nova kategorija

Zakon o prostornom uređenju uvodi i posebnu novost, zone priuštivog stanovanja, koje će se planirati posebno i za koje će projekti moći biti realizirani brže, na temelju lokacijske dozvole, na površinama koje zakon posebno određuje. Ministarstvo nadležno za graditeljstvo kao primjer takvog modela navodi projekt proširenja stambenog fonda u Sisačko-moslavačkoj županiji, gdje je u kratkom roku izgrađeno tri nova naselja i završeno 32 višestambene zgrade, što pokazuje da je brža realizacija priuštivog stanovanja u praksi moguća.

Novosti i za kampove te turističke građevine

Za investitore u turističkom sektoru posebno je važna nova odredba o kamp-kućicama, koje se definiraju kao modularno-montažne pokretne kućice za koje je potrebna lokacijska dozvola. U kampovima unutar naselja kamp-kućice ne mogu se postavljati unutar 25 metara od obale, dok izvan tog pojasa mogu zauzimati do 30 posto ukupne površine kampa. Kampovi imaju rok od pet godina da se prilagode ovim odredbama. Zakon također uvodi gotovo potpunu zabranu etažiranja turističkih građevina, osim u zonama hotela visoke kategorije, što izravno utječe na poslovni model manjih apartmanskih projekata na obali.

Što sve ovo znači za vas, ako kupujete ili gradite

Za kupce stanova u izgradnji najvažnija je poruka da se cijeli proces, od dozvole do uknjižbe, ubrzava i postaje transparentniji, što bi srednjoročno trebalo smanjiti broj projekata koji godinama stoje u pravnoj neizvjesnosti. Za one koji planiraju graditi obiteljsku kuću, rok od 30 dana za građevinsku dozvolu, ako se u praksi održi, predstavlja značajno poboljšanje u odnosu na dosadašnju, često dugotrajnu proceduru. Za investitore u novogradnju, ključno je unaprijed planirati troškove usklađivanja s budućim ZEB standardom, posebno kod projekata čija realizacija prelazi u 2028. ili 2030. godinu, kada strožiji energetski zahtjevi postaju obvezni za sve nove zgrade.

Prije nego donesete konačnu odluku o kupnji ili investiciji, vrijedi provjeriti i osnovne pojmove vezane uz sam proces kupnje, primjerice što je to kapara i u kojem se roku mora platiti porez na promet nekretnina u Hrvatskoj, jer se ta pravila primjenjuju usporedno s novim graditeljskim zakonima. Cjeloviti tekstovi svih triju zakona dostupni su na portalu Zakon.hr, dok detaljnije službeno priopćenje o izmjenama objavljuje Ministarstvo prostornoga uređenja, graditeljstva i državne imovine.