Ko plaća proviziju agenciji?

Pitanje koje godinama zbunjuje kupce, prodavatelje i najmoprimce, tko je zapravo dužan platiti proviziju agenciji za nekretnine, dosadašnji zakon nikada nije izričito riješio. Posljedica je bila praksa u kojoj su agencije nerijetko naplaćivale proviziju i od strane s kojom nisu imale potpisan nikakav ugovor, jednostavno zato što je ta strana kupila nekretninu koju je agencija oglašavala. Novi Zakon o posredovanju u prometu nekretnina, koji je tijekom 2026. godine prošao kroz Sabor, to konačno mijenja.

Zašto je reforma bila neizbježna

Postojeći Zakon o posredovanju u prometu nekretnina na snazi je još od 2007. godine, a u tom razdoblju tržište se temeljito promijenilo. Prema službenim evidencijama, u Registar posrednika krajem listopada 2025. godine bilo je upisano 1.492 agencije, što je rast od gotovo 19 posto u samo godinu dana, dok Imenik agenata broji više od 4.800 stručnjaka s položenim stručnim ispitom. Brz rast broja sudionika na tržištu doveo je, prema Hrvatskoj gospodarskoj komori, i do pada kvalitete usluge te porasta nelegalnog djelovanja dijela posrednika.

Ministar gospodarstva Ante Šušnjar, predstavljajući zakonske izmjene, rekao je da je tržište postalo iznimno dinamično, a rast broja agencija i rad nekvalificiranih agenata doveo je do pada kvalitete usluge i porasta nelegalnog posredovanja te brojnih prigovora i potrošača i stručnih udruga.

Jasno pravilo: proviziju plaća onaj koji je potpisao ugovor

Najvažnija promjena za svakog kupca ili prodavatelja je jednostavno pravilo, naknadu plaća isključivo osoba koja je s agencijom potpisala ugovor o posredovanju. Drugim riječima, kupac je dužan platiti proviziju samo ako je i on osobno sklopio takav ugovor s agencijom kako bi mu pomogla pri kupnji, a ne samo zato što je kupio nekretninu koju je agencija oglašavala u ime prodavatelja.

Ako obje strane, i prodavatelj i kupac, imaju potpisan ugovor o posredovanju s istom agencijom, posrednik može naplatiti proviziju od obje strane, ali u tom slučaju samo polovicu ukupnog iznosa od svake strane, osim ako nije drukčije ugovoreno. Zakon dodatno izričito propisuje da potpisivanje potvrde o razgledavanju nekretnine ne smatra se ugovorom o posredovanju i ne smije sadržavati odredbe kojima se treća osoba obvezuje na plaćanje posredničke naknade, čime se zatvara prostor za praksu u kojoj su agencije kupce dovodile u zabludu navodeći ih na potpisivanje naizgled bezopasnih dokumenata.

Kraj prakse "krađe" oglasa

Drugi veliki problem koji novi zakon rješava jest praksa u kojoj su agencije neovlašteno oglašavale tuđe nekretnine, preuzete iz oglasnika drugih agencija, bez pristanka vlasnika ili prodavatelja. Novi zakon eksplicitno propisuje da agencija ne smije oglašavati nekretninu ako prethodno s vlasnikom nema sklopljen pisani ugovor o posredovanju, što bi trebalo značajno smanjiti broj dupliciranih ili neovlaštenih oglasa na tržištu.

Stroži uvjeti za same agencije

Zakon povećava i profesionalne standarde za agencije same. Svaki posrednik u prometu nekretninama zakonski je obvezan imati u radnom odnosu na puno radno vrijeme barem jednog agenta koji je stručno osposobljen za te poslove, što se dokazuje isključivo potvrdom o položenom stručnom ispitu pri Hrvatskoj gospodarskoj komori. Ako Državni inspektorat utvrdi da posrednik radi bez potrebnog rješenja ili ne ispunjava propisane uvjete, agenciji će biti zabranjeno daljnje obavljanje djelatnosti.

Dodatno, evidencija o posredovanju koju agencija vodi morat će sadržavati i energetski razred nekretnine, kao i podatke o upisu nekretnine u katastar i zemljišne knjige, čime kupac unaprijed dobiva više provjerljivih informacija prije nego što uopće stupi u kontakt s prodavateljem.

Što se mijenja za posrednike iz drugih europskih zemalja

Novi zakonski okvir posrednicima koji posluju u drugim europskim zemljama omogućuje trajno obavljanje djelatnosti u Hrvatskoj, pod istim uvjetima koje imaju domaći posrednici, dok je dosad takvo poslovanje bilo moguće samo privremeno i povremeno. Ovo je posebno relevantno za sve veći broj agencija iz Slovenije, Austrije i Njemačke koje posluju s klijentima zainteresiranima za hrvatsko tržište, jer im novi zakon olakšava trajnu, ne samo privremenu prisutnost na hrvatskom tržištu.

Što ovo znači za vas kao kupca

Za svakoga koji planira kupiti novogradnju ili bilo koju drugu nekretninu, praktična poruka novog zakona je jasna: prije nego potpišete bilo kakav dokument u agenciji, provjerite radi li se o ugovoru o posredovanju, jer samo taj dokument vas zakonski obvezuje na plaćanje provizije. Ako se samo javljate na oglas i tražite razgledavanje nekretnine, potpisivanje potvrde o razgledavanju ne smije vas obvezati na plaćanje provizije agenciji koja zastupa prodavatelja. Ova promjena izravno se nadovezuje i na opću temu povjerenja u agencije, koju smo ranije obradili u kontekstu pitanja koja treba postaviti investitoru prije kupnje stana u izgradnji.

Više o ranijim koracima u procesu kupnje pročitajte u članku o tome koji je postotak posredničke provizije koju uzimaju agencije za nekretnine, a tko planira kupnju u fazi gradnje, vrijedi pročitati i koja su sedam pitanja koja treba postaviti investitoru prije rezervacije. Sve ostale aktualne vijesti o nekretninama pratite na stranici Vijesti o nekretninama. Službeno priopćenje o usvajanju novog zakona dostupno je na stranicama Ministarstva gospodarstva.

Najčešća pitanja

Moram li platiti proviziju agenciji ako sam samo razgledao nekretninu koju oni oglašavaju?
Ne, ako nemate potpisan ugovor o posredovanju s tom agencijom. Potpisivanje potvrde o razgledavanju nekretnine zakonom se izričito ne smatra ugovorom o posredovanju i ne obvezuje vas na plaćanje provizije.

Mogu li i prodavatelj i kupac platiti proviziju istoj agenciji?
Da, ali samo ako obje strane imaju zasebno potpisan ugovor o posredovanju s tom agencijom, a u tom slučaju agencija od svake strane može naplatiti najviše polovicu ukupne provizije, osim ako nije drukčije ugovoreno.

Mogu li strane agencije, primjerice iz Slovenije ili Njemačke, trajno poslovati u Hrvatskoj?
Da, novi zakon im to omogućuje pod istim uvjetima koje imaju domaći posrednici, dok je ranije takvo poslovanje bilo dopušteno samo privremeno i povremeno.

Što ako agencija oglašava nekretninu bez dogovora s vlasnikom?
Novi zakon to izričito zabranjuje, agencija ne smije oglašavati nekretninu ako prethodno s vlasnikom nema sklopljen pisani ugovor o posredovanju.