Sedam pitanja koja morate postaviti investitoru prije nego rezervirate stan u izgradnji

Stan u izgradnji često je jeftiniji nego isti stan u gotovoj zgradi, a kupac još ima i mogućnost prilagoditi raspored ili odabrati materijale prema vlastitom ukusu. Sve to zvuči privlačno, dok se ne suoči s drugom stranom priče: novac se uplaćuje za nešto što još ne postoji. Zgrada može kasniti, investitor može imati financijske probleme, a u najgorem slučaju cijeli projekt se može zaustaviti prije završetka. Evo na što je nužno obratiti pažnju prije nego potpišete bilo kakav predugovor.

1. Ima li investitor pravosnažnu građevinsku dozvolu na svoje ime?

Ovo je prvo i najvažnije pitanje, a odgovor se ne smije temeljiti samo na usmenom uvjeravanju. Građevinska dozvola mora glasiti na investitora i na konkretan objekt koji se prodaje, a kupac ima pravo zahtijevati uvid u tu dokumentaciju prije potpisivanja bilo čega. Bez pravosnažne dozvole, cijeli projekt ostaje u pravnoj nesigurnosti, bez obzira na to koliko gradnja izgleda uvjerljivo na terenu.

2. Je li zemljište na kojem se gradi čisto, bez hipoteka i spora?

Prije svake uplate vrijedi provjeriti zemljišnoknjižni izvadak parcele na kojoj se gradi, kako biste utvrdili da na njoj nema hipoteka, sudskih spora ili zabilježbi koje bi mogle ugroziti kasnije upis vlasništva. Stan može izgledati potpuno uredno na fotografijama i u brošuri, a da se stvarni rizik krije isključivo u dokumentaciji parcele, koju prosječan kupac sam od sebe nikad ne bi pogledao.

3. Nudi li investitor bankarsku garanciju ili neki drugi oblik osiguranja uplaćenog novca?

Bankarska garancija je instrument kojim banka garant preuzima obvezu isplate dogovorenog iznosa kupcu, ako investitor ne ispuni svoju obvezu, primjerice ako gradnja stane ili objekt nikada ne bude dovršen. Prednost imaju garancije koje su neopozive, bezuvjetne i koje glase na prvi poziv, jer takve garancije banka mora isplatiti bez dodatnog dokazivanja krivnje investitora. Vrijednost ovog instrumenta ovisi i o tome koja banka stoji iza njega, jer je garancija u praksi sigurna onoliko koliko je sigurna banka koja ju izdaje, zato uvjete garancije treba pažljivo pročitati, a ne samo provjeriti da dokument postoji.

4. Kakva je dosadašnja reputacija investitora?

Prije potpisivanja vrijedi istražiti je li investitor ranije završavao projekte u predviđenom roku, jesu li raniji kupci imali problema s kvalitetom gradnje, i jesu li te zgrade uredno uknjižene. U današnje vrijeme velik dio ovih informacija može se pronaći i samostalno, kroz internetske recenzije, forume vlasnika ili jednostavnim obilaskom ranijih projekata istog investitora.

5. Je li dinamika plaćanja vezana za faze izgradnje?

Kupci često griješe kada pristanu platiti veći dio cijene unaprijed, prije nego što je gradnja stvarno napredovala. Sigurnija praksa je plaćanje u više faza, vezanih za konkretne, provjerljive faze izgradnje, na primjer dio iznosa po završetku temelja, dio nakon zatvaranja objekta, te zadnji dio tek nakon primopredaje i ishođenja uporabne dozvole. Ako ugovor predviđa da se zadnja, najveća rata plaća tek po dovršetku gradnje, rizik za kupca se značajno smanjuje.

6. Sadrži li predugovor precizan rok dovršetka i posljedice kašnjenja?

Formulacije poput "po završetku radova" ili "u dogledno vrijeme" kupcu ne daju stvarnu zaštitu. Predugovor treba sadržavati što precizniji datum ili jasno odrediv rok dovršetka, te konkretne posljedice za investitora ako rok bude probijen, primjerice ugovornu kaznu ili penale za svaki mjesec kašnjenja. Bez takve odredbe, kupac u praksi nema učinkovit način pritiska na investitora kada rokovi počnu kliziti, što se u praksi događa češće nego što bi se očekivalo.

7. Je li sve obećano u brošuri i prezentaciji uneseno i u sam ugovor?

Renderi, brošure i usmena obećanja investitora o budućim sadržajima, parkovima, dječjim igralištima ili fitness prostorima, pravno ne vrijede ništa ako nisu uneseni u tekst ugovora ili njegov prilog. Sve što nije konkretno ugovoreno treba smatrati neobvezujućim, koliko god uvjerljivo zvučalo na sastanku s prodajnim timom. Isto vrijedi i za materijale i opremu, opis keramike, stolarije i instalacija treba biti precizno naveden, uz mogućnost provjere prije primopredaje.

Zašto je pravna provjera važnija nego što izgleda

Najveći broj problema s novogradnjom u praksi ne proizlazi iz loše izvedenog stana, nego iz nedovoljno preciznog ugovora i nedovoljne provjere investitora prije potpisivanja. Kupac koji se osloni isključivo na uvjeravanje da je "sve čisto i uredno", bez vlastite provjere zemljišnoknjižnog stanja i dokumentacije, lako se nađe u poziciji da katastar odbije uknjižbu mjesecima nakon useljenja, kada je kasno za pregovore. Zato se prije potpisivanja predugovora preporučuje angažirati odvjetnika specijaliziranog za nekretnine, koji može pregledati dokumentaciju, ugovorne klauzule i upozoriti na rizike koje prosječan kupac sam ne bi prepoznao.

Vrijedi se podsjetiti i na osnovne pojmove vezane uz samu transakciju, primjerice što je to kapara i koji je postotak posredničke provizije koju uzimaju agencije za nekretnine, jer se ta pravila primjenjuju i kod kupnje nekretnine u fazi gradnje. Tko planira kupnju s pomoću kredita, dobro je unaprijed provjeriti i koje promjene u 2026. donose tri nova zakona o gradnji, prostornom uređenju i energetskoj učinkovitosti, jer izravno utječu na rokove izdavanja dozvola i energetske standarde novih zgrada.