Prazni stanovi u Hrvatskoj

600.000 nekretnina izvan funkcije stanovanja i što to znači za tržište

Nepremičnine Si21 6. srp 2026.

Prema Popisu 2021. u Hrvatskoj je popisano gotovo 2,4 milijuna stanova, od čega je oko 600.000 stambenih jedinica prazno ili privremeno nenastanjeno, pokazuju podaci Državnog zavoda za statistiku. Vlada Republike Hrvatske u okviru Nacionalnog plana stambene politike do 2030. planira dio tog fonda aktivirati kroz porez na nekretnine, Program priuštivog najma preko APN a i preuzimanje državnih stanova. Analiziramo brojke, uzroke rasta praznog fonda za 43 posto te konkretne mjere koje bi mogle promijeniti ponudu na tržištu nekretnina.

Prema podacima Državnog zavoda za statistiku, u Hrvatskoj je popisano gotovo 2,4 milijuna stanova, od čega je oko 600.000 stambenih jedinica prazno ili privremeno nenastanjeno. Vlada Republike Hrvatske u okviru Nacionalnog plana stambene politike do 2030. planira aktivirati dio tog fonda kroz porez na nekretnine, Program priuštivog najma i preuzimanje državnih stanova. U nastavku donosimo analizu brojki, uzroka i mjera koje bi mogle promijeniti ponudu na tržištu nekretnina.

Koliko je zapravo praznih stanova u Hrvatskoj

Prema konačnim rezultatima Popisa stanovništva, kućanstava i stanova 2021. godine, koji provodi Državni zavod za statistiku (DZS), u Hrvatskoj je popisano ukupno 2.391.944 stana, što je porast od 6,5 posto u odnosu na Popis 2011. godine. Od tog broja, 2.028.725 stanova pripada kategoriji stanova za stalno stanovanje, koja obuhvaća i nastanjene i privremeno nenastanjene, odnosno prazne stanove.

Ključan je podatak da se broj nastanjenih stanova smanjio za 4,2 posto, dok se broj privremeno nenastanjenih stanova povećao za čak 43 posto u odnosu na Popis 2011. Prema objavljenim rezultatima DZS-a, u Hrvatskoj je danas oko 600.000 nenastanjenih stanova i dodatnih 231.000 vikendica odnosno stanova za odmor.

Naknadne izjave predstavnika Vlade preciziraju ovaj okvir. Potpredsjednik Vlade i ministar prostornog uređenja, graditeljstva i državne imovine Branko Bačić naveo je da prema podacima DZS-a i HEP-a u Hrvatskoj trenutačno ima 2.390.000 stambenih jedinica, od čega 40 posto ne služi stanovanju. Prema istim izvorima, 595.000 stambenih jedinica je prazno, dok njih 363.000 služi za nekomercijalni turistički smještaj, kratkoročni najam ili neku drugu vrstu djelatnosti. Detaljne tablice po županijama i gradovima dostupne su na stranicama Popisa 2021. na portalu DZS-a.

Zašto se broj praznih stanova povećao za 43 posto

Rast broja nenastanjenih stanova posljedica je nekoliko preklapajućih trendova: demografskog pada, iseljavanja, širenja kratkoročnog turističkog najma te percepcije nekretnina kao sigurnog oblika štednje. Prema Popisu 2021., Hrvatska ima 3.871.833 stanovnika, što je za 413.056 osoba ili 9,64 posto manje nego u Popisu 2011. Istodobno, ukupan stambeni fond je rastao, čime se jaz između broja stanovnika i broja stanova dodatno povećao.

Dio praznog fonda odnosi se i na stanove zaštićenih najmoprimaca te na nekretnine u vlasništvu Republike Hrvatske i javnih poduzeća koje dugo nisu bile u funkciji stanovanja. Prema izjavama ministra Bačića, proces preuzimanja i obnove trenutačno obuhvaća oko 1.500 stanova kojima upravljaju tvrtka Državne nekretnine ili druge pravne osobe čiji je osnivač Republika Hrvatska, a za oko 150 stanova već su naručeni projekti obnove.

Nacionalni plan stambene politike do 2030: kako država planira aktivirati prazan fond

Vlada Republike Hrvatske u ožujku je donijela Nacionalni plan stambene politike Republike Hrvatske do 2030. s pripadajućim Akcijskim planom za razdoblje 2025. do 2027. godine. Dokument, koji je prema riječima ministra Bačića Hrvatska čekala 34 godine, temelji se na četiri poluge: financijskoj, poreznoj, zemljišnoj i ekološko-energetskoj, uz pravno-upravljački okvir.

Tri su osnovna cilja plana: priuštivo stanovanje, održivo stanovanje i prostor u funkciji stanovanja. Aktivacija praznih stanova izdvojena je kao jedna od ključnih mjera za zaustavljanje rasta cijena najma. Prema izjavama iznesenim na sjednici Vlade, objavljenima na službenim stranicama Vlade RH, i sama djelomična aktivacija praznog fonda mogla bi imati zamjetan učinak: kada bi se samo 10 posto od otprilike 300.000 stanova za koje se procjenjuje da su stvarno prazni podignulo na tržište najma, to bi već povećanjem ponude usporilo rast najamnina.

Plan predviđa i konkretne brojke gradnje i aktivacije do 2030. godine:

izgradnja oko 9.000 stambenih jedinica za prodaju i najam u sklopu programa poticane stanogradnje (POS)
aktivacija najmanje 1.200 državnih stanova za priuštivi najam
izgradnja i obnova 2.000 stambenih jedinica na potpomognutim područjima
izgradnja 1.200 stambenih jedinica kroz aktivnu zemljišnu politiku i neprofitne stambene zadruge
aktivacija 9.000 stambenih jedinica u privatnom vlasništvu kroz Program priuštivog najma

Za provedbu cijelog plana procjenjuje se da će biti potrebno osigurati 1,2 do 1,95 milijardi eura, ovisno o izvoru procjene, uz osnivanje takozvanog revolving fonda u koji bi se slijevala sredstva državnog proračuna, fondova EU-a, bankovnih zajmova te uplata građana kroz korištenje mjera priuštivog stanovanja.

Program priuštivog najma: kako će vlasnici praznih stanova moći sudjelovati

Prema informacijama objavljenima na stranicama Ministarstva prostornoga uređenja, graditeljstva i državne imovine, Program priuštivog najma provodit će Agencija za pravni promet i posredovanje nekretninama (APN) putem javnog poziva namijenjenog vlasnicima i najmoprimcima. Vlasnici će moći prijaviti stambene jedinice koje su prazne dulje od dvije godine, nakon čega bi APN u njihovo ime i za njihov račun te stanove iznajmljivao na tržištu.

Model predviđa da vlasnici privatnih stanova koji ih dulje vrijeme drže praznima povjere upravljanje Agenciji za pravni promet, koja bi u njihovo ime iznajmljivala nekretnine, a vlasnicima bi u dva navrata bio isplaćen cjelokupan iznos najamnine za ugovoreno razdoblje. Ovim se modelom nastoji smanjiti rizik za privatne vlasnike koji se inače ustručavaju dugoročno iznajmljivati stanove zbog pravne nesigurnosti najamnog odnosa.

Usporedno s aktivacijom privatnog fonda, APN je već pokrenuo javnu nabavu za izgradnju 155 stanova u Karlovcu, Kumrovcu, Delnicama, Puli i Bujama, dok je dodatnih 258 stanova u fazi pregleda ponuda za Osijek, Trogir i Novalju, a za daljnjih 558 stanova priprema se postupak nabave.

Zakonodavni okvir koji prati aktivaciju praznog fonda

Aktivacija praznih stanova ne oslanja se samo na dobrovoljne programe, nego i na porezne i zakonodavne mjere koje su već na snazi ili su u pripremi:

Porez na nekretnine, uveden 1. siječnja 2025., čiji se puni učinak na investicijsku potražnju i odluke vlasnika o (ne)korištenju nekretnina očekuje tek u 2026. godini
Zakon o upravljanju i održavanju zgrada, kojim je ograničen rast prenamjene stambenih prostora u kratkoročni turistički najam
Zakon o priuštivom stanovanju, najavljen kao temeljni zakon nacionalne stambene politike, koji je prema planu Ministarstva trebao ići u javno savjetovanje do kraja kolovoza
Zakon o stambenom zbrinjavanju na potpomognutim područjima, koji uključuje program izgradnje i obnove stambenih jedinica za mlade obitelji

Prema podacima Porezne uprave koje navodi Ministarstvo, nakon donošenja Zakona o upravljanju i održavanju zgrada zabilježen je porast broja stanova u dugoročnom najmu za oko šest tisuća, što se navodi kao rani signal da zakonodavne mjere počinju ostvarivati željeni učinak na ponudu.

Regionalna slika: gdje su prazni stanovi i gdje nedostaje ponude

Podaci o prometu nekretnina pokazuju da se hrvatsko tržište sve izraženije dijeli na dva paralelna segmenta: kontinentalni dio zemlje, gdje pada broj transakcija i gdje se dio praznog fonda nalazi u demografski ugroženim područjima, te obalni dio, gdje potražnja i dalje raste, ponajviše zbog turizma i stranih ulaganja. Ova regionalna neravnoteža znači da mjere aktivacije praznih stanova neće imati jednak učinak u svim dijelovima Hrvatske. Detaljni statistički pregledi stanova prema načinu korištenja, dostupni po županijama i gradovima, objavljeni su u sklopu Popisa 2021. na portalu Državnog zavoda za statistiku.

Što aktivacija praznih stanova znači za kupce, prodavatelje i investitore

Za kupce i najmoprimce, postupna aktivacija dijela od 600.000 praznih stanova moglo bi srednjoročno značiti veću ponudu na tržištu najma, posebno u gradovima s izraženim manjkom priuštivih stambenih jedinica. Za vlasnike praznih nekretnina, kombinacija poreza na nekretnine i olakšanog modela najma preko APN-a mijenja računicu isplativosti dugotrajnog držanja stana praznim. Za investitore i agencije za nekretnine, regionalna podjela ponude i potražnje znači da će praćenje lokalnih planova stanovanja jedinica lokalne samouprave postati sve važniji dio analize tržišta.

Više analiza i vijesti o hrvatskom tržištu nekretnina pratite na stranici Vijesti portala Baza nekretnina.