Ta dinamika kaže na preplet številnih dejavnikov, ki vplivajo na odločitve kupcev in prodajalcev, od pričakovanj glede vladnih ukrepov do sprememb v turističnem sektorju in splošne negotovosti.

Ohlajanje prometa: Prevladuje previdnost in zmanjšana aktivnost

Podatki za leto 2024 jasno kažejo na ohlajanje trga v smislu obsega transakcij. Najbolj izrazit je bil padec pri prodaji stanovanj, kjer se je število sklenjenih poslov zmanjšalo za med 15 in 20 odstotkov v primerjavi s prejšnjim letom. To je precejšen umik od preteklih let izjemno visoke aktivnosti. Sledijo hiše, kjer je padec števila prodaj znašal med 10 in 15 odstotkov, kar kaže na podoben trend previdnosti tudi v segmentu individualnih bivališč.

Morda najbolj zaskrbljujoč je podatek o prodaji gradbenih zemljišč, ki je zabeležila kar 20-odstotni padec števila transakcij. To zmanjšanje je pomemben indikator, saj nakazuje na zmanjšano aktivnost investitorjev v nove gradnje, kar bi lahko v prihodnosti še dodatno poslabšalo problem pomanjkanja ponudbe na trgu. Padec prometa v vseh segmentih kaže na splošno previdnost tako kupcev, ki se soočajo z visokimi cenami in negotovostjo, kot tudi prodajalcev, ki morda čakajo na ugodnejše razmere ali pa se soočajo z manjšim številom resnih povpraševanj. Trg se je očitno prevesil iz izrazito "prodajalčevega" v bolj uravnotežen, morda celo rahlo "kupčev" trg, čeprav visoke cene še vedno ohranjajo prednost na strani ponudbe.

Vztrajna rast cen: Kje so meje?

Kljub zmanjšanju števila prodaj pa so cene nepremičnin še naprej vztrajno rasle, kar je paradoks, ki buri duhove. Stanovanja so se v povprečju podražila za 10 odstotkov v letu 2024, hiše za 9 odstotkov, gradbena zemljišča pa za izjemnih 17 odstotkov. Ta rast cen je še posebej izrazita, če jo pogledamo v daljšem časovnem obdobju. V zadnjih petih letih so se cene stanovanj povečale za neverjetnih 67 odstotkov, cene hiš za 54 odstotkov in cene gradbenih zemljišč za 72 odstotkov. Te številke jasno kažejo, da je nakup nepremičnine v Sloveniji v zadnjih letih postal precej dražji, kar postavlja vprašanje o dostopnosti stanovanj za mlade in družine, saj so plače rasle precej počasneje.

Vzroki za to vztrajno rast cen so večplastni. Na eni strani je to pomanjkanje ustrezne ponudbe, še posebej na najbolj iskanih lokacijah, kot so Ljubljana in obalna mesta. Na drugi strani je povpraševanje, čeprav se je število transakcij zmanjšalo, še vedno dovolj močno, da ohranja pritisk na cene. K temu prispevajo tudi inflacijski pritiski, ki spodbujajo iskanje varnih naložb, med katere nepremičnine tradicionalno sodijo. Čeprav so se obrestne mere v letu 2024 začele zniževati, so bile v preteklih letih še vedno relativno nizke, kar je omogočalo lažje financiranje nakupov. Vse to skupaj ustvarja okolje, kjer se cene kljub manjšemu obsegu prometa še vedno dvigujejo.

Vpliv vladnih politik in regulacije turizma

Poročilo o trgu nepremičnin za leto 2024 izpostavlja dva ključna dejavnika, ki sta pomembno vplivala na padec števila transakcij in splošno negotovost na trgu: napovedi vlade glede obdavčitve nepremičnin in omejitev kratkoročnega oddajanja.

Obdavčitev nepremičnin: Napovedi o morebitni uvedbi novega davka na nepremičnine so povzročile precejšnjo negotovost med investitorji in lastniki nepremičnin. Nepojasnjeni detajli in morebitna višina davka so mnoge spodbudili k previdnosti. Investitorji so se morda vzdržali novih nakupov, saj je negotovo, kako bo ta davek vplival na donosnost naložb v nepremičnine in s tem na njihovo privlačnost. Tudi obstoječi lastniki so morda razmišljali o morebitni prodaji, preden bi se davek uveljavil, kar bi lahko prispevalo k povečani ponudbi, vendar se to ni zgodilo v obsegu, ki bi ustavil rast cen.

Omejitve kratkoročnega oddajanja: Regulacija in omejitve kratkoročnega oddajanja nepremičnin, namenjene zajezitvi prekomernega turističnega najema in sprostitvi stanovanj za dolgoročni najem, so vplivale predvsem na trg stanovanj v turistično bolj obremenjenih območjih, kot so Ljubljana, obala in alpski kraji. Lastniki, ki so se zanašali na visoke prihodke od kratkoročnega oddajanja, so se znašli pred novimi izzivi. Nekateri so morda preusmerili svoje nepremičnine na trg dolgoročnih najemnin, kar bi lahko dolgoročno pripomoglo k stabilizaciji najemnin, vendar kratkoročno to ni imelo bistvenega vpliva na znižanje prodajnih cen. Nasprotno, negotovost glede donosnosti je morda celo prispevala k odločitvi nekaterih, da nepremičnin sploh ne prodajo ali pa čakajo na boljše čase.

Struktura trga in vrednost transakcij: Prevladujejo stanovanjske nepremičnine

Skupna vrednost vseh transakcij z nepremičninami v letu 2024 je kljub padcu števila prodaj še vedno dosegla impresivnih približno 2,4 milijarde evrov. Ta podatek kaže, da se kljub manjšemu številu poslov še vedno trguje z visokimi vrednostmi, kar je posledica rastočih cen. Pri tem so stanovanjske nepremičnine

• torej stanovanja in hiše
• predstavljale kar 70 odstotkov te skupne vrednosti.

To jasno poudarja, da je stanovanjski segment še vedno gonilo slovenskega trga nepremičnin in da je povpraševanje po bivalnih prostorih ključno za njegovo dinamiko. Poslovne nepremičnine, zemljišča in druge vrste nepremičnin predstavljajo preostalih 30 odstotkov trga, kar kaže na manjši, a stabilen segment komercialnih in razvojnih naložb.

Prihodnost trga: Upočasnitev, stabilizacija ali celo korekcija?

Poročilo nakazuje, da se slovenski trg nepremičnin morda približuje obdobju upočasnitve rasti, ki bi lahko vodila v stabilizacijo cen ali celo rahlo korekcijo v določenih segmentih. Glede na trenutne trende in napovedi se pričakuje nadaljnje zmanjšanje števila transakcij tudi v letu 2025. Pri cenah pa se napoveduje morebitna stabilizacija ali celo rahlo znižanje cen stanovanj v nekaterih območjih, predvsem tistih, kjer je bila rast v preteklih letih najvišja in kjer je ponudba morda začela dohajati povpraševanje.

Vendar pa je treba te napovedi jemati z rezervo, saj je trg nepremičnin odvisen od številnih dejavnikov, ki se lahko hitro spremenijo. Med ključne dejavnike, ki bodo vplivali na prihodnost, spadajo:

• Vladna politika: Končna oblika davka na nepremičnine in nadaljnja regulacija kratkoročnega oddajanja bosta imela pomemben vpliv na investicijsko klimo in donosnost nepremičnin.
• Gospodarske razmere: Rast bruto domačega proizvoda (BDP), inflacija in gibanje obrestnih mer bodo ključno vplivali na kupno moč prebivalstva in investicijsko klimo. Morebitna recesija bi lahko povzročila ostrejše padce cen.
• Demografski trendi: Starajoče se prebivalstvo, selitve znotraj države in migracije bodo vplivale na povpraševanje po različnih vrstah nepremičnin in na posameznih lokacijah.
• Gradbena aktivnost: Povečanje gradbene aktivnosti in s tem ponudbe novih nepremičnin bi lahko dolgoročno prispevalo k stabilizaciji cen. Vendar pa so gradbeni stroški še vedno visoki, kar otežuje hitro povečanje ponudbe.

Implikacije za deležnike na trgu

• Za kupce: Trenutno obdobje je morda čas za previdnost. Kljub padcu števila transakcij so cene še vedno visoke, zato je pomembno, da pred nakupom dobro pretehtajo vse možnosti, opravijo temeljito preverjanje nepremičnine in se ne hitijo z odločitvijo. Morda se splača počakati na morebitno stabilizacijo ali celo rahel padec cen v določenih segmentih.
• Za prodajalce: Za prodajalce to pomeni, da je morda čas za realno oceno vrednosti svoje nepremičnine. Čeprav so se cene v zadnjih letih močno dvignile, pa je trg postal bolj previden in kupci so manj pripravljeni plačati pretirane cene. Pomembno je, da prodajalci ne precenjujejo svojih nepremičnin in so pripravljeni na pogajanja.
• Za investitorje: Investitorji se soočajo z večjimi regulativnimi tveganji in morebitno spremenjeno donosnostjo. Potrebno bo skrbno preučiti vpliv morebitnih novih davkov in omejitev oddajanja na dolgoročno donosnost naložb.
• Za oblikovalce politik: Izziv za oblikovalce politik je ustvariti uravnotežene ukrepe, ki bodo naslovili problem dostopnosti stanovanj, ne da bi pri tem preveč posegli v dinamiko trga in odvrnili investicije. Povečanje ponudbe, še posebej cenovno dostopnih stanovanj, ostaja ključnega pomena.

Slovenski trg nepremičnin je v prelomnem obdobju. Čas hitre in neprekinjene rasti števila transakcij in cen se zdi, da se umirja. Prihodnost je negotova, vendar pa je jasno, da se trg spreminja in se bo moral prilagoditi novim razmeram. Kupci, prodajalci in investitorji morajo biti pozorni na te spremembe in sprejemati informirane odločitve, da bi se uspešno krmarili po valovih nepremičninskega trga.