Nevarnost nestrokovno sestavljenih pogodb
Tanja Srnovršnik
![Clanki/pravna_varnost_logo_3](/f/pics/Clanki/pravna_varnost_logo_3_b.jpg)
• Slovenija nima standardizirane oblike prodajne pogodbe za nepremičnino
• Pri sestavi pogodbe naj pomaga strokovnjak
• Nepremičninskih agentov ne zavezuje klavzula o navzkrižju interesov
• Kaj mora vsebovati pogodba?
Slovenija nima standardizirane oblike prodajne pogodbe za nepremičnino
V Sloveniji ni standardizirane oblike prodajne pogodbe za nepremičnino, zato se morajo prodajalci in kupci, ki menijo, da se lahko takega posla lotijo sami, znajti po svoje. Notarji takšno ravnanje odsvetujejo, saj je vsak pravni posel po svoje zahteven in lahko pozabljeno določilo ob morebitnem sporu povzroči veliko nevšečnosti in nepotrebnih stroškov. Kot so povedali na Notarski zbornici Slovenije, sicer glavnino pogodb pri nas sestavijo nepremičninske agencije, veliko si jih stranke
napišejo same, preostale pa odvetniki in notarji.
Pri nas tako lahko sestavlja pogodbe o prenosu lastninske in drugih stvarnih pravic na nepremičnini kdor koli, saj noben zakon tega ne prepoveduje. Ob tem v Notarski zbornici Slovenije opozarjajo, da takšne pogodbe skoraj nikoli niso sestavljene strokovno in ne zagotavljajo pravne varnosti in enakopravnosti vseh udeležencev pravnih poslov.
Pri sestavi pogodbe naj pomaga strokovnjak
Če nepremičnino kupujete sami, je najbolje, da se za sestavo pogodbe obrnete na odvetnika ali notarja. Stranke se ponavadi obrnejo na strokovnjaka le za overitev podpisa, vendar takšna rešitev še zdaleč ni dovolj, saj notar pri overitvi ne preverja vsebine pogodbe. V tem primeru je notar vsebino pogodbe zavezan upoštevati le v delu, v katerem predpis veže overitev podpisa na izpolnitev določenih pogojev. Vsebino pogodbe pa vedno preverijo na banki.
Velikokrat se na strokovnjake ne obrnemo tudi zato, ker je že nakup nepremičnine dovolj velik strošek. Vendar pa stroški niso tako visoki glede na posledice, ki bi jih lahko prinesla nestrokovno sestavljena pogodba.
Nepremičninskih agentov ne zavezuje klavzula o navzkrižju interesov
Če nepremičnino kupujete s pomočjo nepremičninske agencije, prodajno pogodbo sestavijo njihovi pravni strokovnjaki. Poleg prodajne pogodbe je pri sodelovanju z agencijo pomembna tudi pogodba o posredovanju v prometu z nepremičninami, ki med drugim vsebuje določila o agencijski proviziji, lastništvu nepremičnine, pogojih sodelovanja med stranko in agencijo. Ob tem je treba poudariti, da nepremičninskih agentov ne zavezuje klavzula o navzkrižju interesov, zato večinoma zastopajo tako prodajalca
kot kupca.
Kaj mora vsebovati pogodba?
Pogodba mora v vsakem primeru vsebovati natančno opredelitev nepremičnine, vključno s podatki, vpisanimi v zemljiško knjigo, nujno pa morata biti navedena tudi višina kupnine in način njenega plačila. Za vpis lastninske pravice na ime kupca je potrebno tudi pravilno zemljiškoknjižno dovolilo, ki je izjava posameznika, čigar pravica se prenaša, spreminja, obremenjuje ali preneha, da dovoljuje vpis v zemljiško knjigo, njegov podpis pa mora biti overjen na zemljiškoknjižnem dovolilu. To je lahko
zapisano že v pogodbi, lahko pa ga prodajalec izstavi pozneje, po izpolnitvi določenih pogojev, ki izhajajo iz vsebine pogodbe.
Kupec mora preveriti, ali je prodajalec vpisan v zemljiško knjigo kot lastnik nepremičnine. Preveriti je treba tudi, ali na nepremičnini morebiti ne obstajajo določena bremena, kot na primer hipoteke, služnostne in predkupne pravice. Stanje bremen naj se preverja večkrat – pri sestavljanju in podpisovanju pogodbe ter pri plačilu nepremičnine.
PRAVNA-VARNOST – Pv, d.o.o.
www.pravna-varnost.si