Te naloge po mnenju profesorja z ljubljanske ekonomske fakultete Iva Lavrača država ne izpolnjuje. "Cene so za kupno moč večine državljanov previsoke, zato na trgu ne zmorejo rešiti svojega stanovanjskega problema. Država bi morala po mojem mnenju to nalogo, za katero smo podpisali tudi mednarodne zaveze, izpolnjevati s subvencioniranjem najema na trgu," meni Lavrač.

Kako naj bi to uredili? Do zdaj so se različne stanovanjske varčevalne sheme in subvencije za prvo reševanje stanovanjskega problema izkazale kot neučinkovite.

Res je. Te sheme se niso obnesle, saj so se subvencionirali nakupi stanovanj, česar ne podpiram, saj imamo v primerjavi z drugimi evropskimi državami ekstremni delež lastniških stanovanj. Bili so predlogi, da bi namesto dokapitalizacije NLB ta sredstva vložili v stanovanjski sklad, ki bi oddajal najemniška stanovanja. Čeprav tudi sam podpiram preusmerjanje sredstev v stanovanjsko politiko, pa menim, da se Stanovanjski sklad RS s tem ne bi smel ukvarjati, ker je slab gospodar. To so pokazale študije in tudi poročilo računskega sodišča.

Zakaj pa bi morala država ali njeni skladi sploh biti najemodajalec?

Problem bi lahko rešili tako, da bi zasebnim najemodajalcem omogočili profitno dejavnost, pojem neprofitnih najemnih stanovanj pa bi ukinili, namesto tega bi imeli upravičence za neprofitno najemnino, ki to niso nujno za večno. Ukiniti bi morali tudi stanovanjski sklad, ki je neučinkovit. Po drugi strani pa bi morala država s stanovanjskimi dodatki upravičenim najemnikom omogočiti neke vrste neprofitno najemnino.
Predlagam torej profitni najem za najemodajalce in možnost neprofitnega najema najemojemalcev. Namesto sedanje možnosti subvencioniranja tržnih najemnin, ki je zelo marginalen in restriktiven ukrep, bi to moral biti temeljni instrument, dostopen tudi družinam in posameznikom s povprečnimi dohodki.

Ampak najemnine so že danes, še posebno v Ljubljani, precej visoke, pogosto presegajo polovico osebnih dohodkov najemnikov. Ne bi to povzročilo dodatnega dviga najemnin?

Vedeti morate, da je donos na tržne najemnine zelo nizek, zato se bolj splača denar naložiti v banko kot pa legalno oddajati stanovanja. Fizične osebe so za oddajanje v najem previsoko obdavčene, to je edini dohodek od kapitala, ki ni obdavčen cedularno, ampak gre v skupno dohodnino. Rezultat je tudi, da država ne dobi davka, ampak se je razvil sivi trg. Prav bi bilo, da bi spodbudili tudi ponudbo najemnih stanovanj. Profitnega najemništva v Sloveniji skorajda ni. Imamo sicer zelo velik del sivega najemništva študentom, legaliziranega pa ne, niti nepremičninskih skladov ali družb, ki bi se ukvarjale z oddajanjem stanovanj v najem, nimamo.

Kako smo se znašli v situaciji, da delež lastniških stanovanj presega 80 odstotkov?

To je neposredna posledica tako imenovanega Jazbinškovega privatizacijskega zakona iz leta 1991. Takrat smo bili vsi lačni lastništva. Vendar to ni bila edina rešitev, o kateri se je takrat razmišljalo. Razmišljalo se je tudi o tem, da bi stanovanja v družbeni lastnini prevzel pokojninski sklad, ki bi nato stanovanja oddajal. Verjetno, ker smo ob osamosvojitvi potrebovali devizne rezerve, se je takratna oblast odločila, da bi tako najlažje prišla do deviz, ki so jih Slovenci hranili v nogavicah. Tako smo postali nenormalna država, samo še Albanija in nekaj podobnih držav nam konkurira po deležu lastniških stanovanj, v Nemčiji ali Švici je polovica ljudi najemnikov
Menili smo, da bo lastništvo prineslo mobilnost, da bodo ljudje kot lastniki bolj skrbeli za stanovanja. Teh ciljev nismo dosegli. Dobili smo množico revnih lastnikov, ki stanovanj ne morejo vzdrževati, stanovanjski fond propada. V svetu je običajno tako, da je lastnik celotnega objekta eden in tisti odloča o obnavljanju, pri nas pa je to predmet dogovarjanja med številnimi lastniki stanovanj. Pa tudi mobilnosti ni, saj prodaje predolgo trajajo. Najemništvo bi to rešilo. Stanovanjski sklad se ne ukvarja s pravo stanovanjsko politiko. Država ni dobra kot investitor, niti kot najemodajalec, niti kot lastnik. To se je zdaj izkazalo. Na stanovanjskem področju bi morala opravljati predvsem socialno vlogo.
Gradbinci se dušijo v zalogah neprodanih stanovanj, banke so do njih servilne z reprogramiranjem posojil, cene stanovanj pa kljub izjemnemu padcu povpraševanja ne padajo. Nepremičninski trg v Sloveniji očitno ne deluje po ekonomskih zakonih ponudbe in povpraševanja.
Še kako deluje po njih. Zakaj neki bi gradbinci zniževali cene stanovanj, če jih banke še naprej veselo refinancirajo, in zakaj bi banke pritiskale na gradbince, če lahko dobijo državno pomoč tudi prek dokapitalizacij? Država ne bo nikoli dopustila, da kakšna banka propade. V tem smislu imajo posvečen položaj. Problem izvira iz države. Trg se ne očisti, ker bankam ni treba pritisniti na podjetja.

V najresnejših težavah se je znašel Vegrad, ki je hkrati v solastništvu države, zdaj pa prosi za državno pomoč. Kaj bi odobritev pomoči gradbincu sporočilo trgu?

Zakaj naj bi NLB pustila Vegrad propasti? Dobila bi nepremičnine - a kaj naj z njimi počne? Vegrad bi bil prisiljen znižati cene, če bi banka to zahtevala, vendar bi se potem videlo, da je banko treba dokapitalizirati. Verjetno je za Vegrad to še vedno boljša pot kot stečaj. Za banke se ob propadu Vegrada ni treba bati, saj imajo posojila precej zavarovana, bodo pa oškodovani podizvajalci, dobavitelji, ki niso imeli vpliva na reorganizacije Vegrada. Okrog jih bodo prinesli.
Državna pomoč Vegradu bi tudi pomenila ohranjanje razmer, kot so, vključno z mrtvilom na nepremičninskem trgu, kar pa je zelo slabo. Država bi morala sredstva usmeriti v subvencije za najemnine, kar bi marsikaterega posameznika spodbudilo k oddajanju stanovanj in tudi marsikatero podjetje k temu, da bi se začelo ukvarjati z oddajanjem stanovanj.

Je Vegrad ali kateri drugi večji gradbinec prevelik, da bi propadel?

Del Vegrada bo zagotovo propadel, za hčerinska podjetja, ki vodijo projekte, na primer lastnika projekta Celovški dvori, ni razloga, da bi ga banka pustila propasti. Breme se bo prelilo na druge dele družbe. Kaj hujšega ne pričakujem, saj ni v nikogaršnjem interesu, da bi cene zelo padle ali se kako resneje očistil trg, razen v interesu kupcev.

Bi pa to pomenilo padec cen stanovanj.

Da, seveda. Ob tem bi rad pripomnil, da naj stanovanjska politika zagotavlja, da ljudje za naše razmere primerno stanujejo, kar ne pomeni zagotavljati nakupov stanovanj. Da mora država omogočati oblikovanje premoženja mladim družinam, ne piše v nobeni konvenciji, v kateri smo se zavezali k zagotavljanju primernega bivanja. V Sloveniji se najemništvo razume kot nekaj groznega in začasnega namesto nekaj normalnega.

Kako problematično je dejstvo, da so gradbena podjetja hkrati investitorji, namesto da bi bili investitorji država in zasebni skladi? Je to običajna praksa v Evropski uniji?

Ne, to ni običajna praksa. Vendar bi bil problem enak, tudi če bi bili investitorji drugi subjekti, ne pa gradbinci. V finančne težave bi zašli ti investitorji, ki bi nato zmanjšali obseg naročil, kar pa bi v težave pahnilo gradbince.

Poglejva konkretni projekt Celovški dvori. Katerim kupcem so bila ta stanovanja namenjena? Je propad tega projekta le vrh ledene gore ali je bil že od začetka zgrešen?

Na začetku je bil projekt zastavljen kot komercialen. Vendar je Vegrad, ker je bloke natlačil tesno skupaj, pravzaprav gradil, kot da gre za neprofitna stanovanja. Potem je velik del projekta odkupila Ljubljana za neprofitna stanovanja, s čimer seveda ni nič narobe. Kroži vrsta idej, kako sprostiti nepremičninski trg. Na Hrvaškem imajo trenutno zanimiv predlog načrtovanih državnih posojil za nakupe stanovanj z moratorijem na odplačilo, po drugi strani pa država računa na povečane prihodke od davka na dodano vrednost pri prodaji stanovanj, ki jih zaradi mrtvila na trgu zdaj ni.

V Sloveniji naj bi bilo okoli 70.000 praznih lastniških stanovanj. Kako bi lahko ta fond
sprostili?

Res je, da je popis pokazal, da naj bi bilo toliko stanovanj praznih, vendar to ni realno stanje. Velik del teh stanovanj je oddanih na črno. Poleg tega jih je veliko praznih zaradi denacionalizacijskih postopkov. Razlog za njihovo samevanje pa je tudi to, da še vedno nimamo davka na vrednost nepremičnin, ki ga poznajo druge države. Imamo le neki nadomestek, to je nadomestilo za uporabo stavbnega zemljišča, ki ne spodbuja lastnikov v zadostni meri, da bi stanovanja oddali.
Dokler je davek nizek, je seveda lahko določen na podlagi nekih fizičnih kazalnikov. Če naj bi davek nekaj pomenil, pa mora biti davčna osnova pravična. Države, ki so uvedle davek na nepremičnine, so večinoma uvedle davek na vrednost kot najpravičnejši način obdavčitve. Preden so to storile, pa so tudi imele davke na podlagi fizičnih kazalnikov. Američani so na primer nekoč imeli davek določen glede na število oken.

Bi se kriza v gradbeništvu zgodila tudi brez svetovne gospodarske krize?

Da, trg je cikličen, v Sloveniji pa normalnega obrata navzdol od osamosvojitve sploh še nismo doživeli. Rast ni bila vzdržna zaradi izjemnega povečanja dolgov, namesto da bi se projekti bolj financirali lastniško. Slovenija je dosegala visoko gospodarsko rast in hitro dohitevala razvoj drugih držav, čemur bi po vsej logiki moralo slediti tudi hitrejše dotekanje lastniškega kapitala. A zanašala se je na posojila tujih bank, ta kapital pa hitro zbeži, ker ne mara tveganj. Če bi projekte lastniško financirali, če bi bili lastniki Vegrada tujci, danes javnosti ne bi toliko skrbelo, ker so se zainvestirali. In še nekaj je; po eni strani imamo visok državni dolg, po drugi pa je država lastnica nekega gradbenega podjetja. Iz Vegrada bi se morala država že zdavnaj umakniti tudi zato, ker je slaba nadzornica.


Vir: www.dnevnik.si